Az előző blogomban az önerő nélküli jelzloghitel felvétel lehetőségeiről írtam. Most nézzük meg, hogy mi a helyzet a pótfedezetekkel.
Pótfedezet bevonásakor nem csak a célingatlan kerül bevonásra, hanem egy másik fedezet, azaz egy másik ingatlan is.
Milyen ingatlan fogadható el pótfedezetként?
Lakáshitel további fedezeteként nemcsak lakóingatlan (lakás, családi ház, ikerház, sorház) vonható be. Pénzintézettől függően elfogadhatók pótfedezetként az alábbi ingatlantípusok is:
üdülő
hétvégi ház
építési telek
önálló helyrajzi számon lévő garázs
Milyen egyéb feltételeknek kell megfelelni a pótfedezetnek?
Magyarország területén lévő ingatlan
Önállóan forgalomképes
Értéke az adott bank által előírt forgalmi, illetve hitelbiztosítéki értéket eléri
A fedezetként felajánlott ingatlan tulajdonosa nem csak a hitelfelvevők lehetnek, jellemzően a szülők igyekeznek ilyen módon segíteni gyermekeik otthonteremtését.
Amennyiben a plusz fedezetként bevonni kívánt ingatlanra már valamelyik bank jelzálogjoga bejegyzésre került, akkor másik bank lakáshitelének fedezetként már nem lesz bevonható. Ennek oka, hogy az első ranghelyen álló bank nem fogja átengedni az újabb pénzintézet jelzálogjog bejegyzésének első ranghelyét, az újabb pénzintézet pedig nem fogja adott bankot követő ranghelyre bejegyeztetni jelzálogjogát. Ilyen esetben annál a banknál célszerű igényelni a lakáshitelt, amely a korábban felvett jelzáloghitelt is nyújtotta. Előtte azonban meg kell vizsgálni, hogy adott ingatlan elbír-e még további jelzáloghitelt.
Milyen típusú hitelbe vonható be plusz ingatlanfedezet?
További fedezet piaci és támogatott lakáshitebe egyaránt bevonható. Ugyan a CSOK Plusz rendelet rögzíti, hogy CSOK Plusz hitelbe az igénylő házaspáron kívül más személy nem vonható be adóstársként, de annak nincs akadálya, hogy más személy tulajdonában lévő ingatlan bevonásra kerüljön. A plusz fedezet tulajdonosai ugyanis nem adóstársként, hanem zálogkötelezettként szerepelnek a kötelemben.
Mekkora összegű lakáshitel vehető fel, ha pótingatlan kerül bevonásra? Gyakorlati példák
Plusz ingatlanfedezet bevonása esetén nemcsak a célingatlanra, hanem a további ingatlanfedezetre vonatkozóan is készül értékbecslés. A két ingatlan együttes forgalmi értékének bank által meghatározott mértéke, de maximum a vételár vehető fel hitelként.
Azt tudni kell, hogy plusz ingatlanfedezet bevonása esetén nem oszlik meg a két ingatlan között a hitelösszeg bejegyzése, vagyis mindkét, fedezetül szolgáló ingatlanra a teljes hitelösszeget bejegyzik a bankok. Nézzünk 2 példa kalkulációt!
1. Megyeszékhelyen lévő lakás vételára 30.000.000 Ft. Az igénylők nem rendelkeznek önerővel, de plusz fedezetként bevonható egy, szintén megyeszékhelyen található lakás, melynek forgalmi értéke 20.000.000 Ft.
Megyeszékhelyen lévő ingatlanra a bankok többségénél felvehető az értékbecslő által meghatározott forgalmi érték 80%-a. Ha adott esetben az értékbecslő által megállapított forgalmi érték eléri a 30, illetve 20 millió forintot, akkor azokra - az ingatlanfedezettséget tekintve - akár 40.000.000 Ft összegű lakáshitel is felvehető lenne, de mivel a lakásvásárlási hitel összege nem lehet több a vételárnál, így ez esetben 30.000.000 Ft lehet a maximum összeg. Amennyiben az igénylők rendekeznek a 30 milliós lakáshitel törlesztéséhez szükséges jövedelemmel is, úgy önerő nélkül megvalósulhat a lakásvásárlás.
2. Kisebb településen lévő családi házat vásárol a család, melynek vételára 30.000.000 Ft. Az igénylők nem rendelkeznek önerővel, de plusz fedezetként bevonható egy, szintén adott településen található lakóház, melynek forgalmi értéke 20.000.000 Ft.
Kisebb településen a maximális finanszírozási arányt jellemzően nem 80 százalékban, hanem annál alacsonyabb arányban, sok esetben csak 65 százalékban határozzák meg a hitelintézetek. Ebben az esetben a két ingatlanra együttesen 32.500.000 Ft az adható maximum hitelösszeg, de mivel itt is korlátot jelent a vételár, legfeljebb 30.000.000 Ft vehető fel.
Mennyi idő után vonható ki a plusz fedezet?
A plusz fedezetet a bankok akkor engedik ki a kötelemből, ha a fennálló tartozás összege akkorára csökken, amit már a célingatlan is elbír. A fenti két példán megmutatjuk, hogy ez időben körülbelül mikor következhet be.
1. 30.000.000 forint összegű lakáshitel törlesztő részlete 20 éves futamidő esetén - 6% kamattal számolva - 214.929 Ft.
A plusz fedezet akkor vonható ki, ha a fennálló tartozás összege nem fogja meghaladni az célingatlan forgalmi értéke alapján megállapított maximális finanszírozást arányt, vagyis az első példát tekintve a 80%-ot. A 30.000.000 Ft-ot érő ingatlan maximális terhelhetősége 24.000.000 Ft. Ekkora összegre kell tehát csökkeni a fennálló tartozásnak, hogy kivonható legyen a plusz fedezet.
Ha a hitelfelvevő nem él előtörlesztéssel a futamidő során, akkor a 214.929 Ft-os havi törlesztéssel számolva 77 hónap, azaz hozzávetőlegesen 6 és fél év után csökken a fennálló tartozás 24.000.000 Ft-ra, ekkor vonható ki a plusz fedezet az ügyletből.
A plusz fedezet kivonásának menete
Ha plusz ingatlanfedezet bevonásával vettél fel jelzáloghitelt és szeretnéd kivonni azt a kötelemből, akkor ezt a szándékodat elsőként jelezned kell a hitelnyújtó bank felé. Elsőként egy értékbecslésre kerül sor annak meghatározására, hogy a kötelemben maradó ingatlan értéke alapján elbírja-e a fennálló tartozás összegét. Ha igen, akkor ennek megfelelően módosításra kerül a zálogszerződés és a bank kiadja a plusz fedezetre bejegyzett jelzálogjog törlésére vonatkozó engedélyt, ami alapján tehermentesíthető adott ingatlan.
Milyen költségek merülnek fel fedezetkivonás esetén?
A fedezetkivonás során számolni kell az értékbecslési díjjal, szerződésmódosítási díjjal, valamint a jelzálogjog törlésének földhivatali illetékével. Ezek a költségek több tízezer forintos kiadást jelenthetnek.
Összegzés
Plusz ingatlanfedezet piaci jelzáloghitelbe és állami kamattámogatású lakáshitelbe egyaránt bevonható. Azt, hogy mikor vonható ki ez az ingatlan a kötelemből, a konkrét hitelügylettől függően több tényező is befolyásolhatja. Nem mindegy, hogy mekkora összeg miatt került sor plusz fedezet bevonására, valamint számít az is, hogy adott településen milyen finanszírozási arányt alkalmaz a bank.
Lényeges ugyanakkor, hogy a futamidő során történik-e előtörlesztés. Ha igen, akkor ez lerövidítheti azt az időt, amíg a plusz fedezet bevonása szükséges. Meghatározó a célingatlan mindenkori értéke. Ha a hitelfelvételt követő időszakban nő az ingatlan értéke - akár egy felújításnak, korszerűsítésnek, akár az ingatlanok drágulásának következtében - az szintén pozitívan befolyásolja a plusz fedezet mielőbbi kivonásának lehetőségét. Azonban ha az ingatlan állaga az évek során romlik, akkor kitolódhat a plusz fedezet kivonásának időpontja is.
Kérdésed van? Találkozzunk online! Foglalj időpontot most!
**A tájékoztatás nem teljeskörű, részletekért keressen bizalommal
Comments